9月6日，珠海官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。至此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在珠三角9市全部落地。8月30日，廣州、深圳率先明確實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。隨后，降低首付比例、存量房利率調(diào)整等房貸新政密集出臺。

新政執(zhí)行首周，各項政策落地情況如何？廣深兩地樓市情況如何，能否因新政迎來“金九銀十”？連日來，記者走訪廣、深兩地多個樓盤，廣泛采訪了購房者、一線銷售、銀行等市場參與者，實探新政落地首周樓市情況。

從實地走訪看，在售樓盤普遍人氣大增，中心城區(qū)熱點樓盤則已經(jīng)轉(zhuǎn)化成實際成交量。廣州在新政后三天的成交量甚至比過去三個月還多。隨著新政傳導(dǎo)效應(yīng)加速落地呈現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士期望今年“金九銀十”迎來更多收獲。

(資料圖片)

一線走訪

廣深熱點樓盤人氣倍增

“新政出臺后，每天來訪30多組客戶，人氣和成交量相比七八月都好太多了，增加了將近一倍，從8月30日至9月5日，就這么幾天我們就成交了1.2億元?！?9月6日，粵?！ぴ聘鄢窍嚓P(guān)負責(zé)人告訴記者，對廣大剛需和改善型群體來說，最實在利好就是降低了購房門檻和成本，住房消費者的信心有望進一步被激發(fā)和強化。

向記者傳來捷報的還有廣州越秀地產(chǎn)。在廣州，越秀地產(chǎn)是擁有項目最多的房企，除南沙外，其他10個城區(qū)均有項目在售，數(shù)量超過30個。由于推盤集中、貨量較大，新政前的去庫存壓力可想而知。為搶到新政利好“頭啖湯”，過去一周該區(qū)域開足馬力，大批量、成體系、分片區(qū)向市場推出多種專門滿足剛改群體需求的戶型，人氣和實際成交量均有大幅提升。據(jù)越秀地產(chǎn)初步統(tǒng)計，8月28日至9月3日，廣州區(qū)域單周來訪量近4000組，環(huán)比增長近50%，新房成交環(huán)比增長135%。

珠實地產(chǎn)一位營銷負責(zé)人告訴記者，新政執(zhí)行疊加“金九銀十”的開端，上周末該公司旗下多個樓盤可以用“人滿為患”來形容，珠江花城兩天就成交20套。

深圳的一手樓市場同樣受到新政提振。9月6日下午3點半，記者在深房光明里看到，營銷中心內(nèi)約有四五批購房者正在看房，記者在現(xiàn)場停留約15分鐘，又有四五批購房者到訪?！爸苣┤肆鬟€會多一些，今天是工作日。”現(xiàn)場一開發(fā)商銷售表示，新政之后營銷中心人流會高一些，以復(fù)訪客戶為主。樓盤可售住宅僅388套房源，目前儲蓄客戶已一兩千批，預(yù)計最終認(rèn)籌超1000批。

9月6日下午5時，記者在深圳世界之窗旁的新樓盤綠景白石洲看到，營銷中心停車場近百個停車位幾乎沒有空缺，而在營銷中心，約百來號購房者在營銷中心了解樓盤情況?！靶抡涞睾螅诙嘀匾蛩胤e極作用下，來訪購房者比新政前多出三成?！庇袖N售人員披露，目前已登記購房者約1200批，人數(shù)持續(xù)增加中。

市場觀察

用好新政 變?nèi)藲鉃槌山涣?/strong>

春江水暖鴨先知。廣州、深圳是國內(nèi)一線城市較早落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，作為處在房地產(chǎn)交易第一線的售樓人員，是最早感知“池暖水溫變化”的業(yè)內(nèi)人士。9月6日，兩地多家房地產(chǎn)公司相關(guān)負責(zé)人告訴記者，從目前情況來看，新政對樓市的利好還是非常明顯。

在廣深兩地走訪中，多個樓盤銷售負責(zé)人向記者坦言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”“首付兩成”確是過去一周樓市“回暖跡象初顯”的核心驅(qū)動力。有業(yè)內(nèi)人士粗略統(tǒng)計過，針對剛改型住房需求群體，廣州至少有20多個樓盤已經(jīng)率先打出“首付兩成”的營銷海報（或橫幅）標(biāo)語來吸引客戶。不過，最終將如何辦理“兩成首付”的房貸，銷售人員表示最終還是要以銀行審批為準(zhǔn)。

廣州萬科黃埔新城是黃埔區(qū)一個體量龐大的剛需盤，該項目售樓部9月3日便在各種宣傳渠道上發(fā)出一批新的營銷廣告，在排版設(shè)計上特意對“即日起執(zhí)行最低首套房首付比例20%的政策”的描述作了突出處理。珠江實業(yè)旗下的云湖花城也已經(jīng)宣稱開始執(zhí)行兩成首付。據(jù)透露，該公司在售的另外兩個樓盤珠江花城和天河壹品，目前仍按照三成首付對外銷售，不過這兩家樓盤都已經(jīng)在與合作銀行接洽推進，已有銀行表示愿意嘗試接件。

除此以外，記者了解到，新世界旗下的耀勝新世界、新世界星輝、新世界云耀等在售項目，也均在宣傳海報中表示即日起響應(yīng)政策執(zhí)行最低首套20%首付比例，并注明具體操作以銀行審批為準(zhǔn)。

不過，也有樓盤銷售人員告訴記者，過去一周到訪看房的人的確有了大幅增加，但最終“轉(zhuǎn)化率”有多高仍有待觀察。

據(jù)某龍頭房企深圳分公司市場部張先生透露，該公司目前在深圳龍崗、南山和寶安有三個新盤在售。單價從1萬多到8萬多元不等?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺后，“來的人多了一些，成交仍有待觀察”。

記者在實地走訪中了解到，為加快人氣和流量的價值變現(xiàn)，一些樓盤已經(jīng)在著手推出“一口價”“特價房”“降價兩千元”“多重好禮”等五花八門的“新優(yōu)惠”，準(zhǔn)備趁熱打鐵，在“金九銀十”打一場漂亮翻身仗。譬如，珠江實業(yè)旗下的珠江花城就推出了10套一口價單位來吸引成交。耀勝新世界在海報上也打出新品加推折扣、專場限時折扣等六重好禮來吸引客戶。

市場趨勢

區(qū)域和板塊行情分化 中心城區(qū)仍為關(guān)注熱點

除了如何將急漲的人氣變現(xiàn)為實際成交量以外，當(dāng)前不同城區(qū)、板塊和項目之間日益嚴(yán)重的行情分化，亦是近日記者在廣深實地走訪中發(fā)現(xiàn)的突出現(xiàn)象。譬如中心城區(qū)比新興城區(qū)人氣更旺、熱點樓盤比一般樓盤成交更多。

過去一周，廣州萬科旗下的黃埔新城、城市之光、都會四季、幸福譽、增城萬科城、萬科·瑧山府等在售和新開樓盤，到訪客群明顯增多了一到兩倍。但是，該公司相關(guān)負責(zé)人通過對比發(fā)現(xiàn)，中心城區(qū)人氣明顯更高。譬如，8月28日—9月3日，萬科黃埔新城客戶到訪量超240組，一半在周末兩天，實際成交34套，有一些就是萬科在增城項目的客戶轉(zhuǎn)來中心城區(qū)買房的。

“中心城區(qū)憑借其綜合優(yōu)勢，明顯已經(jīng)成為在這一輪新政利好中搶到‘頭啖湯’的受益者。新興城區(qū)的人氣雖然也比以前有了大幅提升，但實際成交量與中心城區(qū)相仍有不小差距。”增城一家主要面向剛需群體的樓盤中盛順和家園相關(guān)負責(zé)人告訴記者，過去幾天他們項目看樓的人雖然多了很多，但實際成交的只有3套。期望新政利好加快傳導(dǎo)速度，為市場回暖增加更多動能。

深圳一家開發(fā)商在采訪中向記者坦言，預(yù)計新政策對于剛需購房者或改善型的購房者觸動比較大，特別是名下有一套房的改善群體，所以對于福田、南山等深圳核心區(qū)域的樓盤正面影響會更大一些。

多位接受記者的業(yè)內(nèi)人士表示，從短期來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政在促進市場交易、推動行業(yè)回暖的作用相當(dāng)明顯，但長遠來看，仍期待各地因城施策、進一步靈活發(fā)揮政策工具箱作用，推出更多有助于提振市場消費信心、促進產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的利好新政，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和提質(zhì)換擋發(fā)展。

■鏈接：新政落地情況

銀行公布存量房利率調(diào)整具體指引

廣東有銀行已“調(diào)試好系統(tǒng)”

房貸新政出臺一周，廣深兩地落地情況如何？記者從多渠道獲悉，廣深商業(yè)銀行已施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，目前公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策也在研究當(dāng)中。降低存量首套房貸利率方面，廣東金融主管部門已召開座談會，并鼓勵銀行選擇批量方式操作。有國有大行已經(jīng)調(diào)試好系統(tǒng)，待上線后就能直接申請。

商業(yè)銀行已落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”

截至9月6日，珠三角地區(qū)已經(jīng)全面實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。多家銀行稱，已全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政。

當(dāng)前，市民對公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的進展也十分關(guān)注。以廣州為例，鏈家地產(chǎn)中介陳風(fēng)宇（化名）介紹，目前廣州住房公積金貸款執(zhí)行的是“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，即有貸款記錄就算二套房，結(jié)清貸款需要四成首付，未結(jié)清則需七成首付?！爸笆侨钯I房或沒有購房記錄，用公積金是三成首付”。

具體來說，當(dāng)前純公積金貸款買房，按上述的政策執(zhí)行。用組合貸款，政策也是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。如果是純商貸，則可以根據(jù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，按首套首貸執(zhí)行。

那么公積金貸款能否實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”？何時能施行？記者從廣州公積金領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士處獲悉，目前關(guān)于公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策也在研究中。

降低首付新政方面，記者也以客戶身份咨詢了廣州市內(nèi)的銀行。當(dāng)前包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行、招商銀行、民生銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等銀行的首套房貸首付比例是30%、房貸利率最低為LPR，二套房貸為LPR+60基點。

對于全省何時實施降低首付新政，這取決于地方“因城施策”及銀行的經(jīng)營策略。有銀行業(yè)內(nèi)人士透露，具體執(zhí)行情況須上級部門通知，相關(guān)措施正在等待落地。

監(jiān)管鼓勵銀行采取批量操作方式

對于降低“存量首套房貸利率”，居民最為關(guān)注。哪些屬于可調(diào)整范圍？什么時候才能申請辦理？針對市民關(guān)注的問題，近日多家銀行陸續(xù)發(fā)表公告進行了答疑。

根據(jù)各家銀行的公告，銀行降低存量首套房貸的范圍指的是存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，包括因“認(rèn)房又認(rèn)貸”按二套住房利率辦理的、賣掉房子后現(xiàn)在住房是家庭唯一住房等情況。在辦理指引中，建設(shè)銀行等銀行均表示，這些情況需提供“相應(yīng)證明材料”。

怎么辦理是居民關(guān)心的主要問題之一。對此，各家銀行答復(fù)“首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料”，但二套房貸款客戶申辦需提供當(dāng)前住房“符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)的證明材料”。

針對辦理過程中的細節(jié)，如選擇固定利率的居民是否可以申報等問題，銀行的指引里也有答復(fù)。如光大銀行回復(fù)，固定利率客戶可以申請降低首套房貸款利率，調(diào)整后，利率類型仍為固定利率。

在具體落地中，采取新發(fā)放貸款置換和協(xié)商變更合同利率的兩種方式有什么不同？哪一種方式優(yōu)惠力度更大？商業(yè)銀行也逐一答復(fù)。如工商銀行表示，兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別，工商銀行主要采取變更合同利率方式，有服務(wù)需求可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

隨著存量首套房貸利率調(diào)整的腳步越來越近，廣東的落地情況是“老廣”們最為關(guān)心的問題。記者了解到，日前，廣東金融主管部門與相關(guān)銀行召開座談會，推進降低存量首套房利率事宜，并了解銀行的相關(guān)進展。會上，金融主管部門鼓勵銀行選擇批量操作，減少協(xié)商成本。

這意味著，9月25日后，銀行或?qū)⒅鲃?、批量通知符合條件的客戶降低存量房貸利率，無需客戶另行申請。記者還了解到，有復(fù)雜個案不在批量調(diào)整的操作范圍內(nèi)，可以單獨向銀行提出降低利率申請。

據(jù)了解，廣東省某國有大行已經(jīng)調(diào)試好系統(tǒng)，系統(tǒng)上線后“供房一族”就能直接提出申請。

■聲音

新政能否讓樓市迎來“金九銀十”？

將率先提振首套和“賣一買一”換房需求

當(dāng)前，已進入房地產(chǎn)傳統(tǒng)的“金九銀十”時期，對于近期出臺的一攬子政策，不少業(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度，認(rèn)為政策對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場能起到積極作用，尤其將率先提振首套剛需和改善型住房需求。

今年“金九銀十”樓市較為樂觀

每年9月—12月，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)銷售旺季。廣東城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一攬子政策出臺的目的很明確，就是要利用好9月—12月的窗口期，將近期快速下墜的市場情緒和交易規(guī)模盡快穩(wěn)住。“若利用得好，有望能實現(xiàn)全年樓市‘U型’走勢?！睎|吳證券研究所宏觀首席分析師陶也川認(rèn)為：“當(dāng)前是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，此時是地產(chǎn)政策集中落地形成合力的最佳窗口期?！?/p>

“從目前的交易情況看，政策取得了積極效果，且后續(xù)市場良好發(fā)展態(tài)勢會延續(xù)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進近期持續(xù)觀察市場。他認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策意義重大，也是2017年以來一線城市政策放松力度最大的政策，充分體現(xiàn)了一線城市基于供求關(guān)系的變化，對購房政策做出寬松、積極優(yōu)化調(diào)整的動作導(dǎo)向。

一攬子政策直接降低了購房首付成本、降低入市門檻，相關(guān)群體看房的意愿、交易的頻率正在提升。

以廣州為例，中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠介紹，廣州新房熱度有所上升，9月2日—3日廣州網(wǎng)簽商品住宅216套，較上上周末（8月26日—27日）上升91%，中心城區(qū)及近郊區(qū)域新房項目到訪和認(rèn)購熱度上升。同時，二手房市場方面掛牌量小幅上升，中介帶看量上升。據(jù)廣州貝殼官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至9月4日，廣州貝殼二手房在售房源為136797套房。

嚴(yán)躍進也表示：“感受到市場在回暖，‘量升價穩(wěn)、預(yù)期向好’是‘金九銀十’的重要特征，同時這波行情會持續(xù)，市場情緒也總體上處于積極樂觀的一面?！?/p>

“賣一買一”改善型需求將提振

多位專家也進一步指出，此次政策將率先對首套和改善型住房需求有較大提振作用。

中信證券分析認(rèn)為，政策優(yōu)化更好體現(xiàn)了“房住不炒”的精神，房屋價值將進一步聚焦居住屬性。政策利好下，一批長期被壓抑的真實居住需求將得到釋放，主要是賣舊買新、賣小買大的改善型需求。

李宇嘉也表示，不論是首付還是房貸利率下降，都具有扶持改善型需求的政策指向，也順應(yīng)了目前改善型需求占主導(dǎo)的市場特征，從而讓商品房循環(huán)鏈條加速。其中，會釋放此前被政策壓制的一些急迫需求，比如“賣一買一”、首套剛需會受到提振入場，因此帶動9月、10月樓市回升。

國金證券分析師杜昊旻也認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”與其他寬松政策將形成一線城市的政策“組合拳”，促進置換需求及改善需求的釋放。

政策落地將有助樓市企穩(wěn)

系列房貸“組合拳”能否帶來新一輪樓市企穩(wěn)回升？

華泰證券分析認(rèn)為，8月下半月以來地產(chǎn)政策落地節(jié)奏和力度超市場預(yù)期，明確了國家托底房地產(chǎn)市場的決心。歷史來看，全國尤其是一線城市，政策對成交的傳遞快速并有效，一線城市有望率先復(fù)蘇，穩(wěn)定房價預(yù)期和購房需求。

從當(dāng)前市場看，“賣一買一”增多，不少房東已加快掛牌?！八晕翌A(yù)計，現(xiàn)在二手房掛牌的數(shù)據(jù)，還沒完全體現(xiàn)在交易數(shù)據(jù)上。后續(xù)二手房消化后，會有第二波購房需求，即換房需求?！眹?yán)躍進表示，他也認(rèn)為仍有一些待解決的問題，包括部分房源在之前推出，后續(xù)如何適用“認(rèn)房不認(rèn)貸”等規(guī)則還需調(diào)整，同時公積金方面的“認(rèn)房不認(rèn)貸”也需優(yōu)化、適應(yīng)。

“從整體上來看，樓市今年最后四個月的行情會好很多，從全年來看相對實現(xiàn)企穩(wěn)?！崩钣罴伪硎荆芊裼忻黠@回升還有賴于居民需求端的修復(fù)。

采寫：馮善書 陳穎 周中雨 柴亞娟 葛政涵 馮少文 李榮華 童話 黎華聯(lián) 張子俊?唐柳雯

攝影：朱洪波 周中雨 柴亞娟 葛政涵 石磊

策劃：王溪勇

統(tǒng)籌：陳穎 馮善書 馮少文